Finanzverwaltung regelt Details zum Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus mit Wirkung zum 09.08.2019

Die Kernaussagen zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus im Überblick

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus mit Wirkung zum 09.08.2019 ist eine Sonderabschreibungsmöglichkeit nach § 7b EStG in Kraft getreten. Ziel dieser Sonderabschreibung ist es, einen Anreiz für den Neubau von bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Diese Sonderabschreibung können alle beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtigen i. S. d. EStG und KStG in Anspruch nehmen. Bei Mitunternehmerschaften (z. B. GmbH & Co. KG) oder bei Gemeinschaften (z. B. Ehegattengemeinschaft) ist der einzelne Beteiligte anspruchsberechtigt. Das Wahlrecht zur Inanspruchnahme darf dann aber nur einheitlich von der Mitunternehmerschaft bzw. Gemeinschaft ausgeübt werden.

Die Förderung gilt für jede neue Mietwohnung im Inland. Die Förderung findet aber auch Anwendung, wenn die neue Mietwohnung in einem anderen Mitgliedsstaat der EU oder in einem Staat belegen ist, welcher -grob ausgedrückt- dem  „großen Informationsaustausch“ mit Deutschland zugestimmt hat. 

Somit ist es grundsätzlich möglich bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungskosten in den ersten 4 Jahren abzuschreiben (4 Jahre * 5 % zuzgl. lineare Abschreibung 4 Jahre * 2 %). Die Anschaffungs- oder Herstellkosten dürfen 3.000 EUR/qm Wohnfläche nicht übersteigen. Wird der Betrag von 3.000 EUR auch nur geringfügig überschritten, ist eine Förderung ausgeschlossen. Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind dann max. 2.000 EUR/qm Wohnfläche, wenn die 3.000 EUR / qm Wohnfläche nicht überschritten sind.    

Das BMF hat nun ein Schreiben zu den Einzelheiten, teilweise mit Beispielen, veröffentlicht (BMF-Schreiben v. 7.7.2020 – IV C 3 – S 2197/19/10009 :008).

Die Kernaussagen in Kürze:

• Wird eine neue Mietwohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur vom Erwerber in Anspruch genommen werden (§ 7b Absatz 1 Satz 3 EStG). Veräußert der Erwerber die neue Mietwohnung noch bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung weiter, kann nur der Zweit- bzw. Letzterwerber die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen.
• Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauantrag oder – wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt bzw. getätigt worden ist. Die Sonder-AfA kann nach letztmals im Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch genommen werden (§ 52 Absatz 15a EStG). Das Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme ist damit für die Einhaltung des Förderzeitraums der Sonder-AfA nicht entscheidend.
• Nach § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG muss die Wohnfläche mindestens 23 qm betragen. Ausnahmen gelten für eine Wohnung in einem Studentenwohnheim, in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen.
• Eine neue Wohnung kann auch durch Ausbau, Umbau, Aufstockung oder Anbau entstehen. Eine Modernisierung oder Sanierung ist nicht förderfähig.  
• Wird eine Wohnung selbstgenutzt oder unentgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen, liegt keine entgeltliche Überlassung zu fremden Wohnzwecken i. S. d. § 7b EStG vor.
• Für die Prüfung der Baukostenobergrenze (abschreibungsfähige AK/HK 3.000 Euro/qm) müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrunde zulegende Fläche ist bei der Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes die Nutzfläche des gesamten Gebäudes, bei Aufstockungen, Aus-, Um-, An- oder Aufbauten die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche und bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils. Einzelheiten werden anhand von Beispielen erläutert.
• Zur Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA bedarf es der Ermittlung der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist eine Jahresabschreibung, somit erfolgt keine zeitanteilige Berücksichtigung und kann für jedes Jahr des Begünstigungszeitraumes vorgenommen werden.  
• Wird eine Wohnung, für die § 7b EStG in Anspruch genommen wurde, vor Ablauf des Nutzungszeitraums (10 Jahre) veräußert, hat der Veräußerer nachzuweisen, dass die begünstigte Wohnung innerhalb des Nutzungszeitraums auch beim Erwerber der weiteren entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken gedient hat. Daher ist es grundsätzlich auch möglich, eine begünstigte Wohnung, für die die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen wurde, innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums zu veräußern, ohne dass die in Anspruch genommene Sonder-AfA rückgängig zu machen ist.  
• Aufzupassen ist z.B. bei nachträglichen Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung / Herstellung, da die Sonder-AfA ggf. wieder rückgängig gemacht werden kann.

Für Fragen im Zusammenhang mit der Förderung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir unterstützen Sie gerne!

(Bitte beachten Sie, dass diese Informationen nur den Stand (16.07.2020) der Sachlage abbilden. Wir haben diese Informationen nach bestem Wissen und Gewissen für Sie zusammengestellt und halten Sie auf dem Laufenden. Selbstverständlich können diese Kurzinformationen eine Steuer- und Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.)

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